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Immobilienverkauf: Der richtige Maklervertrag

Laut einer Studie der PlanetHome AG können sich 84,6 Prozent aller Deutschen vorstellen, ihre Immobilie über einen Makler zu verkaufen. „Dennoch zieht nur jeder zweite Immobilienverkäufer tatsächlich einen Makler hinzu, wenn er sein Objekt veräußert. Viele scheuen hohe Kosten und wollen sich nicht binden“, weiß Robert Anzenberger, Vorstand des Immobilienvermittlers. Dabei spart der Maklereinsatz Zeit und kann den Verkaufserlös verbessern – wenn Makler und Maklervertrag passen.

„Wird ein Makler beauftragt, kommen Verträge zum Einsatz. Man unterscheidet zwischen dem qualifizierten Alleinauftrag, dem Alleinauftrag oder dem Mitvertrieb“, erläutert Anzenberger. Der qualifizierte Alleinauftrag eignet sich für alle, die ihre Immobilie schnellstmöglich zum besten Preis verkaufen wollen und die sicher gehen möchten, dass der Verkauf durch den Makler forciert wird. Bei dem Modell kümmert sich ausschließlich der Makler um die Veräußerung. Beim qualifizierten Alleinauftrag ist eine so genannte Individualvereinbarung nötig. In der schließt der Verkäufer mit einer Hinzuziehungsklausel einen Eigenverkauf aus. „Natürlich kann der Verkäufer einige Interessenten namentlich von der Klausel ausschließen. An diese könnte er dann selbst veräußern“, erläutert Anzenberger.

Beim Alleinauftrag, der ebenfalls häufig vorkommt, gibt es keine Individualvereinbarungen. Beim so genannten Mitvertrieb indes kann der Verkäufer so viele Makler beauftragen wie er möchte. Anzenberger: „Der Mitvertrieb ist aber nicht sinnvoll. Die Anzahl der Makler erhöht nicht automatisch die Anzahl der Kaufinteressenten.“ Im Gegenteil: Wie viele Köche den Brei verderben, verderben viele Makler den Verkauf. Wird das Objekt von verschiedenen Maklern in Zeitungen und Internetportalen offeriert, führt dies bei Käufern zu Skepsis. Nicht selten kommt es sogar vor, dass ein und dasselbe Objekt mit unterschiedlichen Preisen, Daten oder Grundrissen angeboten wird, was potenzielle Käufer noch stutziger macht.

Maklerpflichten

Sowohl Alleinaufträge als auch qualifizierte Alleinaufträge enthalten stets die Pflichten des Maklers.

Dazu zählen laut PlanetHome beispielsweise:
· Besichtigung der Immobilie zur Datenaufnahme
· Erstellung von Innen- und Außenfotos
· Geocodierung der Objektdaten
· Ermittlung des Kaufpreises
· Exposéversand an vorgemerkte Kunden
· Koordinierung und Durchführung von Besichtigungen
· Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages
· Begleitung zum Notartermin

Vorsicht walten lassen sollten Immobilienverkäufer vor Klauseln, die Entschädigungszahlungen bei einem Nichtverkauf beinhalten. Denn: Die Maklerdienstleistung ist grundsätzlich erfolgsabhängig. „Manchmal kommt es vor, dass Makler pro forma und pauschal 500 Euro Aufwandsgebühren verlangen. Diese werden dann bei Verkauf zwar zurückerstattet, bei Nichterfolg jedoch einbehalten. Diese Praxis ist nicht üblich“, warnt Anzenberger. Wenn ein Makler erkennt, dass ein Objekt in einer Region zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht verkaufbar ist, sollte er dies dem Verkäufer ehrlich mitteilen.

Statt versteckte Gebühren berappen zu müssen, sollten sich Verkäufer lediglich auf   Provisionen einlassen. Üblich sind Provisionszahlungen, die je nach Bundesland zwischen 3 bis 6 Prozent (zzgl. Mwst.) des Verkaufspreises liegen. „Die Provisionsregelung unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. In Berlin, Hamburg oder Hessen begleicht der Käufer die Provision. Am fairsten scheint die Variante, bei der die Courtage geteilt wird. So ist es in Bayern üblich, dass Käufer und Verkäufer jeweils drei Prozent zahlen“, erläutert Anzenberger.

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Veröffentlicht am: 22.02.2011

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