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Renditefalle Immobilienanzeigen

Die durch die Schuldenkrise um sich greifende Inflationsangst hat die Nachfrage nach vermieteten Objekten angeheizt. Wohnimmobilien gelten als sichere Geldanlage. Auch viele Erstanleger investieren derzeit in Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser. Gerade für sie ist es wichtig, das Rendite-Risiko-Profil von Wohnimmobilieninvestments richtig einzuschätzen, um nicht auf zweifelhafte Ertragsversprechen reinzufallen. „Viele tappen in die Renditefalle und verwechseln Brutto- und Nettorendite“, sagt  Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG.

‚Attraktives Mehrfamilienhaus zur Kapitalanlage mit 7 % Rendite!‘ Mit solchen oder ähnlichen Aussagen werden immer wieder Immobilien angeboten. „In Zeiten von Niedrigverzinsung sind derlei Renditeangaben natürlich verlockend. Doch vielen ist gar nicht klar, dass es sich dabei um die Bruttorendite handelt“, beobachtet Anzenberger. Entscheidend sei aber die Nettorendite. Denn das ist der tatsächliche Anlagegewinn.

Für die Berechnung der Bruttorendite gibt es eine einfache Formel: die jährliche Kaltmiete x 100, dividiert durch den Kaufpreis der Immobilie. Beispiel: Der Kaufpreis beträgt 550.000 EUR, die jährlichen Mieteinnahmen (netto) liegen bei 42.000 EUR, dann sieht die Rechnung so aus: 42.000 EUR x100 / 550.000 EUR = 7,6 %. „Das sind Zahlen, die natürlich toll aussehen“, gibt Anzenberger zu. „Aber jetzt geht die eigentliche Rechnung erst los. Denn von der Bruttorendite muss man alle anfallenden Zusatzkosten abziehen, die zwar von der Steuer abgesetzt, aber nicht auf den Mieter umgelegt werden können.“ Dazu gehören zum Beispiel die Erwerbsnebenkosten (rund 10 % vom Kaufpreis), Instandhaltungskosten (zwischen 6 und 12 EUR pro Quadratmeter) oder auch Kosten für die Hausverwaltung (zwischen 200 und 300 EUR pro Jahr).

Das Rendite-Risiko-Profil ändert sich auch mit der Aufnahme eines Darlehens. „Das ist gerade bei Immobilieninvestitionen zu bedenken, denn diese Anlageform wird selten vollfinanziert“, sagt Anzenberger. Bei einer Fremdfinanzierung müssen zudem die Darlehenszinsen von der Bruttorendite abgezogen werden.

„Je nach Lage kommt noch das Mietausfallwagnis hinzu“
, gibt Anzenberger zu bedenken. Deshalb sei der Standort der Immobilie ein entscheidendes Kriterium. „In beliebten Städten und Regionen, wo vielleicht schon Wohnraumknappheit herrscht, wird man mit hoher Wahrscheinlichkeit keinen Leerstand haben.“ Des Weiteren beeinflusst der Zustand des Objektes die Renditeerwartung. Besteht Sanierungsstau, drücken  erforderliche Investitionen den Gewinn. „Anleger sollten bedenken, dass die Energiesparverordnung der Regierung bei Altbestand Maßnahmen erzwingt, die hohe Kosten verursachen können“, so der Experte.

Die Bruttorendite zu berechnen ist keine Kunst. Wie hoch aber die Nettorendite ist, hängt laut PlanetHome von vielerlei Faktoren ab. Wichtig ist daher eine qualifizierte Analyse der einzelnen Aspekte vor jeder Transaktion. Anzenberger rät Kaufinteressenten, aber auch Immobilienverkäufern, sich an einen Spezialisten zu wenden. „Denn wer vermietete Objekte marktschreierisch mit der Bruttorendite bewirbt, handelt letztlich unseriös.“

 


Veröffentlicht am: 22.12.2011

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