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29.04.2017

 

 

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Gewerbemietvertrag – Gesundheitsgefahr durch Gewerberäume

Die Rechte gewerblicher Mieter

Bei Mietverträgen für gewerblich genutzte Räume gilt ein weit schwächerer gesetzlicher Mieterschutz als bei Wohnimmobilien. Die Vertragsfreiheit ist hier deutlich größer. Das bedeutet aber nicht, dass sich gewerbliche Mieter mit Räumen abfinden müssen, von denen Gefahren für ihre Gesundheit oder die ihrer Mitarbeiter ausgehen.

Die D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) hat drei Gerichtsurteile zum Thema „Gewerbemietvertrag – Gesundheitsgefahr durch Gewerberäume” zusammengestellt.

Fall 1: Halle mit Einsturzgefahr

Ein Unternehmen hatte mehrere Gewerbehallen gemietet. Vor Ablauf des Zeitmietvertrages kündigte es den Mietvertrag außerordentlich und fristlos, da eine der Hallen einsturzgefährdet war. Der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht und klagte schließlich auf über 60.000 Euro ausstehende Miete. Das Oberlandesgericht Düsseldorf (Beschluss vom 16. Februar 2016, Az. I-10 U 202/15) bestätigte die Wirksamkeit der Kündigung. Nach § 569 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) könne ein Mieter von Wohnräumen außerordentlich kündigen, wenn von den Mieträumen eine erhebliche Gefahr für seine Gesundheit ausginge.

Diese Regelung sei nach § 578 Abs. 2 BGB auch auf Gewerberäume anwendbar, solange diese auch zum Aufenthalt von Menschen dienten. Das konkrete Bestehen einer Gefahr reiche aus, es müsse nicht bereits zu einem Gesundheitsschaden gekommen sein. Nach dem Gutachten eines Sachverständigen habe zumindest bei ungünstigem Wind beziehungsweise Schneelast Einsturzgefahr für das Holzdach bestanden. Das Gericht erklärte, dass es nicht darauf ankomme, ob die Halle bei ihrem Bau den damaligen technischen Vorschriften entsprochen habe. Bei einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung sei es außerdem irrelevant, ob der Mieter die Gefahr bereits bei Abschluss des Mietvertrages gekannt oder darauf verzichtet habe, diesbezügliche Rechte geltend zu machen. Der Mieter musste hier dem Vermieter vor der Kündigung auch keine Frist zur Abhilfe setzen, da dies sinnlos gewesen wäre: Der Vermieter hatte bereits nachhaltig darauf bestanden, dass das Dach mangelfrei sei.

Fall 2: Asbest im Lüftungskanal

Die Mieterin eines Geschäftshauses mit Läden, Lager- und Praxisräumen hatte in den 1960er Jahren in Abstimmung mit dem Eigentümer in Keller und Erdgeschoss Lüftungskanäle aus asbesthaltigem Material einbauen und die Stahlträger der Kellerdecke aus Brandschutzgründen ebenfalls mit asbesthaltigen Stoffen verkleiden lassen. Viele Jahre später hatten Handwerker im Auftrag des Untermieters eines Ladenlokals bei unsachgemäßen Umbauten die asbesthaltigen Bauteile demontiert. Ein Sachverständiger stellte fest, dass schon das reine Vorhandensein der asbesthaltigen Einbauten die Ladenlokale und Kellerräume kontaminiert habe. Die Lüftungsanlage habe Asbestfasern in den Räumen verteilt.

Durch die unsachgemäße Zerstörung der asbesthaltigen Bauteile sei es zu einer zusätzlichen, massiven Asbestkontamination gekommen. Der gesamte Inhalt der Lagerräume im Keller einschließlich Warenbestände sei nach der Gefahrstoffverordnung zu entsorgen. Die Lagerräume und Ladenlokale mussten zum Großteil asbestsaniert werden. Deren jeweilige Untermieter minderten gegenüber der Hauptmieterin die Miete. Diese verklagte sie auf Zahlung. Das Oberlandesgericht Hamm (Urteil vom 13. Februar 2002, Az. 30 U 20/01) entschied, dass die Asbestverseuchung einen Mangel der Mietsache darstelle. Dazu müsse es nicht zu konkreten Gesundheitsschäden gekommen sein. Für Asbest gebe es keine Grenzwerte. Jede Asbestbelastung stelle eine Gesundheitsgefahr dar. Mieträume seien dann mangelhaft, wenn die erhebliche Besorgnis bestünde, dass in ihnen Asbestfasern in erheblichem Umfang freigesetzt worden seien. Das Gericht gestand den Untermietern teils erhebliche Mietminderungen zu. Selbst eine Mietpartei, die den Geschäftsbetrieb noch bis zum Vertragsende fortgesetzt hatte, konnte die Miete mindern.

Fall 3: Überhitzung von Büroräumen

Ein Steuerberater und seine Mitarbeiter hatten zwei Jahre lang im Sommer unter erheblicher Hitze im Büro gelitten. Im November kündigte der Steuerberater seinen Mietvertrag ein Jahr vor dessen Ablauf außerordentlich und fristlos mit der Begründung, dass durch die erhebliche Hitzeentwicklung in den Räumen eine Gesundheitsgefahr bestehe. Die Vermieterin entgegnete überrascht, dass sie bei rechtzeitiger Information bereit gewesen wäre, eine Klimaanlage einzubauen. Das Oberlandesgericht Naumburg (Urteil vom 24. September 2002, Az. 9 U 44/02) entschied, dass die Kündigung unwirksam sei.

Auch wenn es durch die Hitze zu einer Gesundheitsgefährdung der Mitarbeiter gekommen wäre, könne damit keine fristlose Kündigung im Winter begründet werden. Der Mieter habe das Problem zwei Jahre lang ohne Beschwerde hingenommen. Auch hätte der Mangel der Mietsache problemlos behoben werden können, da die Vermieterin ihre Bereitschaft zum Einbau einer Klimaanlage geäußert habe. Der Mieter hätte hier zunächst den Mangel melden und der Vermieterin eine Frist zur Abhilfe setzen müssen.

 


Veröffentlicht am: 04.08.2016

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