Die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Ferienhäusern im Inland boomt, nachdem wieder einige EU-Länder in Risikogebiete eingestuft wurden. Wer darüber nachdenkt, seine vorhandene Ferienwohnung zu vermieten, sollte über die steuerlichen Aspekte genauso Bescheid wissen wie über die speziellen Corona-Auflagen im Bundesland des Feriendomizils.
Wird eine Ferienunterkunft vermietet, ist das meist eine private Angelegenheit und nicht automatisch ein Gewerbe. Jeder darf seinen privaten Besitz verwalten und damit Geld erwirtschaften. Dabei ist es maßgeblich, in welchem Umfang vermietet wird, wie hoch die Mieteinkünfte sind und ob der Vermietung eine Gewinnerzielungsabsicht zugrunde liegt.
Liebhaberei interessiert den Fiskus nicht
Wird die vorhandene Ferienwohnung in erster Linie selbst genutzt oder nur ab und zu vermietet, sieht das Finanzamt dies normalerweise als Liebhaberei, also als reine Privatangelegenheit an. In diesem Fall bleiben die Mieteinnahmen steuerfrei und der Eigentümer kann vollständig darüber verfügen. Den Fiskus interessieren weder die Einnahmen noch die Ausgaben des Eigentümers. Die Anschaffungskosten können allerdings ebenso wenig steuerlich abgeschrieben werden, wie entstandene Verluste. Die üblichen Posten von Privathaushalten bei der Einkommensteuererklärung können natürlich steuerlich geltend gemacht werden. Dazu zählen die Steuerermäßigungen für Handwerkerkosten oder haushaltsnahe Dienstleistungen.
Vermietung als Steuersparmodell
Wer alle möglichen Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie als Werbungskosten geltend machen möchte, muss dem Finanzamt glaubhaft machen, dass die Wohnung fast ausschließlich vermietet wird. Dies ist plausibel, wenn eine Eigennutzung vertraglich ausgeschlossen wird.
Verträge können z.B. mit einem Verwalter oder einer Agentur geschlossen werden. Muss der Vermieter in der Wohnung Schönheitsreparaturen durchführen, darf er vorübergehend darin wohnen, aber nur solange die Arbeiten andauern. Liegt die zu vermietende Einliegerwohnung im Haus des Eigentümers, ist nachzuweisen, dass der Eigentümer diese nicht benötigt. Dies kann angenommen werden, wenn die selbst bewohnte Wohnung von der Größe her für den Eigentümer und seine Familie ausreichend ist. Zudem erkennt das Finanzamt eine ausschließliche Vermietung an, wenn die Vermietungszeit mindestens 75 Prozent der ortsüblichen durchschnittlichen Auslastung erreicht. Das kann eine hohe Hürde darstellen. Wenn Mieteinnahmen steuerpflichtig sind, werden sie mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz besteuert. Zeitweilige Verluste erkennt das Finanzamt ebenfalls an und verrechnet sie mit späteren Einkünften.
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