Selbst genutzten Wohnimmobilien in Erbengemeinschaften

Immobilien bereiten Erblassern und ihren Erben derzeit Sorgen. Der Grund: Viele Erben müssen die gerade geerbte Immobilie sogleich wieder verkaufen, weil sie die Erbschaftsteuern nicht bezahlen können. Und wer erst künftig mit einem größeren Erbe rechnet, fürchtet schon jetzt eine Verschärfung der Erbschaftsteuerregeln nach den nächsten Wahlen.

Zumindest die selbst genutzte Familienimmobilie können die Verwandten ohne staatliche Abgaben erben, wenn sie dabei die gesetzlichen Regeln einhalten und Kardinalfehler vermeiden. Die Firma ErbTeilung aus Weilheim hat dazu sieben wichtige Urteile zusammengestellt.

„Glücklich kann sich schätzen, wer eine Immobilie allein erbt. Rund 80 Prozent der Erben bilden aber mit dem Tod des Erblassers eine Erbengemeinschaft“, erklärt Betriebswirt Manfred Gabler. Und dann wird es laut dem Geschäftsführer der Weilheimer Firma ErbTeilung kompliziert, bis die Immobilie unter den Erben aufgeteilt ist. „Bei der Erbengemeinschaft handelt sich um eine gesetzliche Zwangsgemeinschaft, die die Erben nach dem Willen des Gesetzgebers möglichst zeitnah auflösen sollen. Doch in vielen Erbengemeinschaften gelingt das nicht, weil einzelne Erben erst abgefunden werden müssen oder mietfrei in dem Familienheim leben und kein Interesse an einer Aufteilung haben“, weiß Gabler. Wenn dann Immobilien erst Jahre nach dem Todesfall überschrieben werden, wird das Finanzamt hellhörig.

Finanzamt langt bei Erbengemeinschaft willkürlich zu

So auch in einem vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall: Zwei Brüder erbten jeweils zur Hälfte von ihren Eltern, die im Jahr 2015 beide innerhalb einer Woche verstorben waren. Zum Nachlass gehörten unter anderem das Familienhaus sowie eine Beteiligung an einer Kommanditgesellschaft (KG-Anteil). Diese übertrugen die Brüder erst im Jahr 2018 im Rahmen der Erbauseinandersetzung untereinander. Doch obwohl das Erbschaftsteuergesetz beide Transaktionen weitestgehend als erbschaftsteuerfrei privilegiert, schlug das Finanzamt zu. Begründung: Die steuerliche Begünstigung der Mitglieder einer Erbengemeinschaft sollten angeblich im Rahmen der Erbauseinandersetzung nur für sechs Monate gelten.

Bundesfinanzhof rettet die prekäre Situation

Dem ist der Bundesfinanzhof (BFH) in einer aktuellen Grundsatzentscheidung (Urteil vom 15.5.2024, Az.: II R 12/21) entgegengetreten. Die Bundesfinanzrichter stellten zunächst fest, dass die Erben auch noch nach den sechs Monaten erbschaftsteuerfrei erwerben können. „Voraussetzung ist aber, dass die Vermögensgegenstände erstmalig in der Erbengemeinschaft aufgeteilt werden. Ist die Erbauseinandersetzung abgeschlossen und werden danach Erbschaftsgegenstände übertragen, gilt die Steuerprivilegierung nicht mehr“, warnt Manfred Gabler. Im entschiedenen Fall waren die Verzögerungen bei der Erbauseinandersetzung nachvollziehbar, da zunächst steuerliche und bewertungsrechtliche Fragen geklärt werden mussten.

Familienheim steuerfrei übertragen: Das sind die gesetzlichen Voraussetzungen

Mit Steuernachzahlungen müssen Erben selbst beim Familienheim rechnen, wenn sie in den ersten zehn Jahren nach der Erbschaft bestimmte Kardinalfehler machen. Verschenkt die überlebende Ehefrau zum Beispiel das geerbte Familienheim vor Ablauf von zehn Jahren an die Kinder und lässt sich gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht einräumen, fällt Erbschaftsteuer an. Steuerfrei ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b + 4c Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) unter den dort näher bezeichneten Voraussetzungen der Erwerb des Eigentums oder Miteigentums an einem sogenannten Familienheim von Todes wegen durch den überlebenden Ehegatten, Lebenspartner, Kinder und Enkel. Familienheim ist ein bebautes Grundstück mit maximal 200 qm Wohnfläche, auf dem der Erblasser bis zum Erbfall eine Wohnung oder ein Haus zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Beim Erwerber muss die Immobilie unverzüglich „zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken" bestimmt sein.

Und so haben die Gerichte entschieden:

1. Familienheim ausgetauscht – Steuerfreiheit weg!

Das steuerfreie Familienheim kann nicht durch ein vergleichbares, ebenfalls zur Erbmasse gehörendes Objekt ersetzt werden, entschied das Niedersächsisches Finanzgericht (Urteil vom 13.3.2024, Az.: 3 K 154/23) In dem Fall wollte ein Steuerpflichtiger, der nach dem Tode seiner Mutter deren alleiniger Erbe war, die Steuerbefreiung für das Familienheim in Anspruch nehmen. Er tat dies allerdings nicht für die von der Mutter bis zu ihrem Tode genutzte Wohnung, sondern für seine eigene, von der Erblasserin gemietete Wohnung im selben Objekt. Die bis dahin von der Mutter bewohnte Einheit vermietete er. Das hielt er für die sinnvollere Lösung, anstatt die beiden etwa baugleichen Wohnungen auszutauschen. Ein Austausch komme nicht in Frage, entschied das Niedersächsische Finanzgericht. „Voraussetzung für eine Steuerbefreiung ist, dass exakt das vom Erblasser bewohnte Objekt weitergenutzt wird. Dort muss der Erbe einziehen, um steuerliche Vorteile in Anspruch nehmen zu können“, erklärt Manfred Gabler von ErbTeilung.

2. Handwerkermangel für Renovierung rechtfertigt verspäteten Einzug

Wer eine Immobilie erbt, muss Erbschaftsteuer zahlen, wenn er nicht selbst zeitnah einzieht. Manchmal werden aber auch große Verzögerungen akzeptiert. Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist, dass die geerbte Wohnung oder das geerbte Haus unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt und zehn Jahre selbst bewohnt wird. In einem vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall (Aktenzeichen: II R 6/21) hatte sich der Einzug einer Alleinerbin eines Zweifamilienhauses infolge des Handwerkermangels um ein ganzes Jahr verzögert. Das zuständige Finanzamt hatte die Erbschaftsteuerbefreiung daraufhin widerrufen und die Steuer festgesetzt. Der BFH kippte diesen Bescheid. Zwar müssten Erben eines Familienheims Renovierungsarbeiten so schnell durchführen, wie es ihren persönlichen Möglichkeiten entspricht. Es sei ihnen aber nicht anzulasten, wenn sie die Renovierungsarbeiten unverzüglich in Auftrag geben, die beauftragten Handwerker sie aber aus Gründen, für die die Erben nichts können, nicht rechtzeitig ausführen. Dazu zählt etwa eine hohe Auftragslage. Manfred Gabler: „Erkennt der Erbe bereits bei der Beauftragung, dass der Handwerker nicht in der Lage ist, mit den Renovierungsarbeiten vor Ablauf von sechs Monaten zu beginnen, sollte er andere Handwerksbetriebe schriftlich anfragen, um seine Bemühungen dem Finanzamt gegenüber nachweisen zu können.“

3. Kein Wegfall der Erbschaftsteuerbefreiung bei unzumutbarer Selbstnutzung des Familienheims wegen schwerer Depressionen

Zieht der überlebende Ehepartner aus dem geerbten Familienheim aus, weil ihm dessen weitere Nutzung aus gesundheitlichen Gründen unmöglich oder unzumutbar ist, entfällt die ihm beim Erwerb des Hauses gewährte Erbschaftsteuerbefreiung nicht rückwirkend. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 01.12.2021 (Az.: II R 1/21) zu § 13 Abs. 1 Nr. 4b des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) entschieden. Die spätere Klägerin hatte mit ihrem Ehemann ein Einfamilienhaus bewohnt und wurde nach dessen Tod aufgrund Testaments Alleineigentümerin. Nach knapp zwei Jahren veräußerte sie das Haus und zog in eine Eigentumswohnung. Die Klägerin berief sich gegenüber dem Finanzamt und dem Finanzgericht (FG) erfolglos darauf, sie habe wegen einer depressiven Erkrankung, die sich nach dem Tod ihres Ehemannes gerade durch die Umgebung des ehemals gemeinsam bewohnten Hauses verschlechtert habe, dieses auf ärztlichen Rat verlassen. Das Finanzgericht war der Ansicht, es habe keine zwingenden Gründe für den Auszug gegeben, da der Klägerin nicht die Führung eines Haushalts schlechthin unmöglich gewesen sei. Der BFH hat das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und die Sache an das Finanzgericht zurückverwiesen. „Die Bundesfinanzrichter stellten klar, dass eine Unzumutbarkeit der Selbstnutzung des Familienheims auch in einer erheblichen Gesundheitsbeeinträchtigung infolge des Verbleibs im Familienheim liegen kann und verwies den Fall deshalb an die Ausgangsinstanz zurück. Das Finanzgericht hat deshalb im zweiten Rechtszug mit Hilfe ärztlicher Begutachtung die geltend gemachte Erkrankung zu prüfen“, berichtet Manfred Gabler von ErbTeilung.

4. Steuerbefreiung für ein Familienheim trotz verzögerter Selbstnutzung möglich

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Kinder des Erblassers das Familienheim steuerfrei erwerben können, wenn sie innerhalb angemessener Zeit das Familienheim selbst für eigene Wohnzwecke nutzen (Urteil 23.06.2015 Az.: II R 39/13). Erwirbt ein Kind als Miterbe im Rahmen der Teilung des Nachlasses über seinen Erbteil hinaus das Alleineigentum an dem Familienheim, erhöht sich auch sein steuerbegünstigtes Vermögen unabhängig davon, ob die Vereinbarung über die Erbauseinandersetzung zeitnah, d.h. innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall erfolgt. In dem Fall waren der spätere Kläger und seine Schwester je zur Hälfte Miterben ihres Ende 2010 verstorbenen Vaters. Zum Nachlass gehörte ein Zweifamilienhaus. Eine Wohnung war vom Vater und der Schwester gemeinsam genutzt worden; eine Wohnung war fremdvermietet. Ende 2011 zog der Kläger mit seiner Ehefrau in die vormalige Wohnung des Vaters ein. Bei der Erbauseinandersetzung im März 2012 erhielt der Kläger dann das Alleineigentum an dem Zweifamilienhaus. Das Finanzamt gewährte die Steuerbefreiung für die selbstgenutzte Wohnung nur entsprechend dem Erbteil des Klägers und damit nur zur Hälfte.Der Bundesfinanzhof folgte der Rechtsauffassung des Finanzgerichts, wonach die Steuerbegünstigung in voller Höhe, also auch für den erst im Rahmen der Erbauseinandersetzung erworbenen Anteil am Zweifamilienhaus zu berücksichtigen sei. Dem Kläger stehe die Steuerbefreiung für die selbstgenutzte Wohnung zu, weil er ca. ein Jahr nach dem Erbfall und damit innerhalb angemessener Zeit eingezogen sei. Manfred Gabler: „Die Bundesfinanzrichter stellten zudem klar, dass eine unverzügliche Selbstnutzung auch vorliegen kann, wenn die Wohnung erst nach Ablauf von sechs Monaten nach dem Erbfall genutzt wird – vorausgesetzt der Steuerpflichtige kann Gründe für die verzögerte Nutzung der Wohnung darlegen“. Unschädlich sei, dass die Erbauseinandersetzung erst über ein Jahr nach dem Erbfall erfolgt sei.

5. Testamentarisch eingeräumtes Wohnrecht reicht nicht für Steuerbefreiung

Ein von der Erbschaftsteuer befreiter Erwerb eines Familienheims von Todes wegen liegt nur vor, wenn der länger lebende Ehegatte endgültig zivilrechtlich Eigentum oder Miteigentum an einer als Familienheim begünstigten Immobilie des verstorbenen Ehegatten erwirbt und diese zu eigenen Wohnzwecken selbst nutzt. Die letztwillige Zuwendung eines dinglichen Wohnrechts an dem Familienheim erfüllt dagegen nicht die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden (Urteil 03.06.2014 Az.: Az: II R 45/12). Im hier zugrundeliegenden Streitfall war die Klägerin zwar Miterbin ihres verstorbenen Ehemannes. Entsprechend den testamentarischen Verfügungen wurde jedoch das Eigentum an dem zum Nachlass gehörenden Grundstück an die beiden Kinder des Erblassers übertragen und der Klägerin im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht an der vormals gemeinsamen ehelichen Wohnung eingeräumt. Das Finanzamt setzte Erbschaftsteuer fest, ohne die Steuerbefreiung für Familienheime zu berücksichtigen.Der BFH bestätigte die Auffassung des Finanzamts. Die letztwillige Zuwendung eines dinglichen Wohnrechts erfüllt nicht die Voraussetzungen für die Gewährung einer Steuerbefreiung für Familienheime. Dass die Klägerin die Familienwohnung weiterhin zu eigenen Wohnzwecken nutzt, sei insoweit unerheblich. Der Gesetzeswortlaut der Steuerbefreiung sei eindeutig und begünstige nur den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum. Ist der Erwerber aber - wie im Streitfall - beispielweise aufgrund eines testamentarisch angeordneten Vorausvermächtnisses verpflichtet, das Eigentum an der Familienwohnung auf die Kinder des Erblassers zu übertragen, kann er die Steuerbefreiung nicht in Anspruch nehmen.

6. Nachversteuerung bei Aufgabe des geerbten Familienheims vor Ablauf von zehn Jahren trotz lebenslangen Wohnrechts

Die Erbschaftsteuerbefreiung für den Erwerb eines Familienheims durch den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner entfällt rückwirkend, wenn der Erwerber das Eigentum an dem Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb auf einen Dritten überträgt. Das gilt auch dann, wenn er die Selbstnutzung zu Wohnzwecken aufgrund eines lebenslangen Nießbrauchs fortsetzt, wie der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 11. 07 2019 – Az.: II R 38/16 entschieden hat.Begründung: Mit der Steuerbefreiung habe der Gesetzgeber den familiären Lebensraum schützen und die Bildung von Wohneigentum durch die Familie fördern wollen. Deshalb könne die Befreiung nur derjenige überlebende Ehegatte oder Lebenspartner in Anspruch nehmen, der Eigentümer der Immobilie wird und sie selbst zum Wohnen nutzt. „In dem Fall hatte die Mutter das von ihrem verstorbenen Mann geerbte Einfamilienhaus unentgeltlich unter Vorbehalt eines lebenslangen Nießbrauchs auf ihre Tochter übertragen und blieb weiterhin in dem Einfamilienhaus wohnen“, erläutert Manfred Gabler von ErbTeilung. Wird die Nutzung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb aufgegeben, entfällt die Befreiung rückwirkend. Gleiches gilt bei der Aufgabe des Eigentums. Andernfalls könnte eine Immobilie steuerfrei geerbt und kurze Zeit später weiterveräußert werden, befanden die Bundesfinanzrichter. Dies würde dem Förderungsziel zuwiderlaufen.

7. Bundesfinanzhof lässt Erbengemeinschaft mehr Zeit für die steuerfreie Nachlassteilung

In seinem Urteil vom 15. Mai 2024 (II R 12/21) musste der Bundesfinanzhof (BFH) entscheiden, wie lange die Erben für die Auseinandersetzung in einer Erbengemeinschaft Zeit haben, um noch erbschaftsteuerliche Begünstigungen in Anspruch nehmen zu können. Der Fall: Die Eltern des Steuerpflichtigen starben im Dezember 2015 kurz nacheinander. Der Steuerpflichtige und sein Bruder beerbten sowohl die Mutter als auch den Vater je zur Hälfte. Zum Nachlass der Mutter gehörten unter anderem Grundstücke, zum Nachlass des Vaters gehörten ebenfalls Grundstücke, sowie Beteiligungen an mehreren Gesellschaften. Die Erbauseinandersetzung erfolgte erst drei Jahre nach dem Erbfall. Ergebnis der Erbauseinandersetzung war, dass der Bruder ein Grundstück und der Steuerpflichtige die Gesellschaftsbeteiligungen und die anderen Grundstücke jeweils zum Alleineigentum erhielt. Das Finanzamt erhob daraufhin ohne Privilegierung Erbschaftsteuern, weil angeblich die 6-Monats-Frist nach dem Erbfall abgelaufen sei. Eine sechsmonatige Frist ist im Gesetz nirgendwo erwähnt, betonte der Bundesfinanzhof und gab den Klägern Recht. Ausreichend, aber auch notwendig sei ein innerer Zusammenhang mit dem Erbfall. Dies muss in jedem Einzelfall anhand der Gesamtumstände beurteilt werden. Die Dauer der Erbauseinandersetzung sei damit zu erklären, dass nach dem plötzlichen Tod beider Elternteile eine Vielzahl von steuerrechtlichen und bewertungsrechtlichen Fragen aufgekommen sei, die zunächst hätten beantwortet werden müssen. Anhaltspunkte dafür, dass die Miterben den Nachlass zunächst ungeteilt belassen wollten und die Übertragung des Vermögens auf einem neuen Entschluss der beiden Miterben beruhe, bestünden nicht. „Der Fall verdeutlicht, dass die Finanzämter mitunter willkürlich Erbschaftsteuern verlangen, wenn die Erbauseinandersetzung längere Zeit in Anspruch nimmt. Auch das spricht dafür, Erbengemeinschaften möglichst rasch aufzulösen und eine einvernehmliche Lösung unter den Erben anzustreben“, empfiehlt Manfred Gabler, Geschäftsführer von ErbTeilung.

Spezialisiert auf Erbabwicklungen

Die Fa. ErbTeilung begleitet Erben während der gesamten Erbabwicklung und empfiehlt ihnen erfahrene (Rechts-)ExpertInnen, mit deren Hilfe nicht nur Kardinalfehler vermieden, sondern eine optimale Vermarktung des Erbanteils gewährleistet wird. Im Rahmen der Erbabwicklung finanziert ErbTeilung die Anwalts- und Prozesskosten vor. Das Unternehmen versteht sich als umfassender Problemlöser in allen Erbfragen und führt Erben durch die emotional, betriebswirtschaftlich und juristisch herausfordernde Zeit. Erben, die ein maßgeschneidertes Angebot für eine effiziente Erbabwicklung erhalten möchten, können mit einer Online-Fallprüfung unter www.erbteilung.de/ofpr/ schnell ihre Möglichkeiten erkennen und unkompliziert ein Angebot anfordern.

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